相続した空き家を売却した場合は、不動産売却益から特別控除額を差し引く事ができる

相続した空き家を売却した場合は、不動産売却益から特別控除額を差し引く事ができる

相続によって取得した家を処分する時、どれくらいの税金が掛かるのか不安に思う人も多くいます。しかし、相続した家が被相続人の居住用家屋であり、かつ一定の要件を満たす時は、不動産売却益(譲渡所得)から3000万円を控除できる特例(被相続人の居住用財産に係る特別控除の特例)を適用し、税金を全く掛かずに処分する事もできます。

被相続人の居住用家屋とその敷地の要件

この特例は、相続や遺贈により取得した被相続人の居住用家屋やその敷地等を、平成31年12月31日までに売却した場合に適用できます。ここでいう被相続人の居住用家屋とは次の要件を満たすものを指し、敷地等は、居住用家屋の敷地として使用されている土地と、その土地の上に存する権利を指します。居住用家屋の要件は、相続が開始される(被相続人が亡くなる)直前に被相続人のみが居住していた家屋である事、昭和56年5月31日以前に建築された事、あるいはマンション等の区分所有建物登記をした家屋でない事、売却時まで事業や貸付、居住などに使用していない事が要件となります。なお、家屋を売却する場合には一定の耐震基準を満たす事、家屋を取り壊して敷地等を売却する場合は、売却日まで他の用途に使用していない事も要件となります。

特例を適用する為の要件と注意点

この特例を適用する為の要件は、まず、相続や遺贈により取得した者が、相続が開始された日から3年目の12月31日までに1億円以下の金額で売却する事です。そして特別控除の特例や相続税の取得費加算の特例などを受けていない事、家屋と敷地等を合わせて売却するか、家屋を取り壊して売却する事、そして不動産売却を親族など特別な関係者に対して行っていない事も要件となります。なお、家屋と敷地等を分割して売却した場合や他の相続人が売却した場合などは、この適用を受けて最初に売却した日からさらに3年が経過した年の12月31日までに売却した価格と、最初に売却した価格の合計が1億円以下であるか否かの判定を行いますので、注意して下さい。

特例を適用する為に必要な手続き

この特例を適用するには、必要書類を添付した確定申告書を提出する必要がありますが、必要書類は家屋を売却した場合と取り壊して敷地等を売却した場合で異なります。前者の場合は、まず譲渡所得の内訳書と、相続や遺贈により取得した事、家屋の建築日、マンション等ではない事、あるいは1億円以下の売却価格を明らかにする登記事項証明書等や売買契約書の写しが必要です。そして相続開始直前に被相続人が居住している事や、居住用以外の用途に使用していない事が記載された被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写しが必要となります。後者の場合は、耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写しは必要ありません。

まとめ

この特例は要件は少し厳しいものの、適用を受けると不動産売却益から3000万円の特別控除額が差し引ける為、売却によって税金が生じる事はほとんどありません。活用方法が無く、維持費だけが掛かるのであれば、特例を適用できる内に売却した方が良いでしょう。

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